Reforma Hipotecaria

Ayer 15 de mayo se publico en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o, a mi criterio, la mal denominada Ley antidesahucios, puesto que lo único que hace es suspender durante dos años los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, con lo que esto no es sino que empiecen a contar los dos años desde el día 15 de mayo de 2013 en vez que desde el 16 de noviembre de 2012, fecha en que se publico el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Esta reforma no hace sino que refrendar lo que ya se aprobó mediante el Real Decreto-ley 27/2012 y por tanto se aplicará a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que estén iniciados pero no se haya producido el desahucio, pero siempre que sea de la vivienda habitual de las personas especialmente vulnerables, esto es,

·         Las familias numerosas

·         La unidad monoparental con dos hijos a su cargo

·         Familias con un menor de tres años.

·         Familias en las que uno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33, o que estén situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar

·         Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

·         Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral

·         Unidad familiar en las que exista una víctima de violencia de género y siempre de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual

Además lo anterior, podemos hacer un resumen de las principales novedades que incluye esta ley:

·      Los intereses de demora de las hipotecas para la adquisición de la vivienda habitual, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

·      En el caso de que se llegue a Subasta, el valor mínimo de salida se establece en un 75% del valor que se le dio a la vivienda en el momento en que si hizo la tasación, y para el caso de que quede desierta la subasta, la entidad financiera que otorgó el préstamo no podrá adjudicársela por menos del 70% del valor de subasta, en la actualidad podía adjudicársela por el 60%.

·      Una novedad interesante es que en la venta extrajudicial que se realice ante Notario, cuando éste considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario pudiera tener carácter abusivo, tendrá que ponerlo en conocimiento del deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor a los efectos oportunos.

En este punto creo que la ley debería de haber sido más contundente y obligar al Notario a suspender la venta extrajudicial y no solo cuando se acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo de las clausulas. Supongo, y creo que así lo harán, que los Notarios procederán a la suspensión para evitar posibles responsabilidades.

·      Como consecuencia de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, se da la posibilidad a los Jueces, que hasta dicha sentencia no tenia, de suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas.

·       Para proceder a la ejecución de los bienes se establece que el mínimo de cuotas impagadas sea tres; en la actualidad, en teoría se podía dar por vencida la totalidad desde que se adeudase un plazo, aunque en la práctica ya eran tres.

·      Otra novedad significativa de la ley es la que establece que para el caso de que el deudor pierda la vivienda, si en el plazo de 5 años es capaz de pagar el 65% de la deuda, mas el interés legal del dinero de ese plazo, quedará liberado del resto de la deuda, y si lo hiciese en el plazo de 10 años se le condonará siempre y cuando en vez de ese 65% pagase el 80%. Además de que si la entidad financiera lograse vender en el plazo de 10 años la vivienda adjudicada, la deuda quedaría reducida en un 50% de las plusvalías que obtuviese, es decir, no solo sale ganando la entidad financiera, sino que si logra vender ese inmueble ganando dinero, este se repartiría a partes iguales entre el banco y entre el deudor para reducir su deuda.

·      La ley también facilita el acceso  a la subastas a más personas al reducir el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación y duplicando el plazo de 20 días para depositar el remate de la subasta, con lo que siempre tendrá más tiempo para buscar financiación en caso de que lo necesite.

·      También es importante la modificación introducida por la Ley fortaleciendo la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecario, así será necesario que  la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España,  en la que se manifieste que ha sido informado, ya no solo valdrá la lectura por el notario.

Por último decir que la Ley incluye un mandato al Gobierno para que sin demora se impulse la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a las personas que ya han sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.